Пересборка слабого актива в премиальный арендный бизнес. Жесткие переговоры позволили снизить цену покупки на 1.5 млн руб. и увеличить арендный поток почти в 2 раза, зафиксировав долгосрочный контракт на 5 лет.
Ном. IRR
17.5%
Cap Rate
10.2%
Окупаемость
9.4 года
Доход 1 года
14.4%
Московская область
Густонаселенный спальный массив
110,5 кв. м.
Street Retail, 1-й этаж
Аптечный пункт
Густонаселенный жилой массив
15 000 000 ₽
Итоговая цена входа в проект
Полная переговорная победа как с Продавцом помещения, так и с федеральным Арендатором. Отсечены все риски потери доходности.
Заявленная цена объекта составляла 16,5 млн руб. В результате торгов мы снизили ее до 15 000 000 руб. Мгновенная экономия для Инвестора — 1.5 млн руб.
Вместо короткого договора на 11 мес. подписан долгосрочный ДДА с регистрацией. Исключены кабальные штрафы (в т.ч. штраф 1,6 млн руб. за расторжение).
Индексация 7% безусловная. Арендатор оплачивает НДС сверх арендной ставки. Все КУ оплачиваются арендатором в полном объеме.
Сравнение первоначальных показателей объекта от прошлого собственника с итоговым результатом после профессионального брокериджа.
| Параметр сделки | Объявление (Прошлый собственник) | ФАКТ (Новый договор) | Выгода Инвестора |
|---|---|---|---|
| Цена покупки актива | 16 500 000 ₽ | 15 000 000 ₽ | Экономия 1 500 000 ₽ |
| Арендная ставка (МАП) | 92 000 ₽ | 180 000 ₽ | Рост на 95% (+88 000 ₽/мес) |
| Юридический статус | Договор на 11 месяцев | Договор на 5 лет (Росреестр) | Высокая капитализация ГАБ |
| Индексация | Не выше 5% (по согласованию) | 7% безусловная (автомат) | Гарантированный рост потока |
| НДС | Включен в ставку | Оплачивается сверх МАП | Защита от изменений налогов |
| Коммунальные услуги | Частично на собственнике | 100% компенсация Арендатором | Нулевые операционные убытки |
Детальный расчет денежных потоков инвестора на горизонте 15 лет с учетом налоговой базы (УСН 6%), безусловной индексации и инфляции.
«Инвестор получил премиальный ГАБ с федеральным якорным арендатором. Договор исключает любые юридические манипуляции сети, а финансовая модель генерирует чистый операционный доход NOI 1.53 млн руб. уже в первый год. Реальный срок окупаемости составит 9.4 года, обеспечивая доходность 11.7% годовых СВЕРХ инфляции.»
